Bestandsimmobilie oder Neubau? So entscheidest du, was dein neues Zuhause werden soll

Ein Haus zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu kaufen – vor dieser Wahl stehen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Was du dabei bedenken musst, erklären wir dir hier.

Viele Menschen träumen davon, keine Miete mehr zahlen zu müssen und in eigene vier Wände einzuziehen. Für die meisten heißt das: ein eigenes Haus. Die einen träumen von dem schmucken Neubau am Stadtrand mit einem großen Garten, die anderen von einer Stadtvilla mit Stuck an den Decken und nahe am geschäftigen Treiben in der Innenstadt. Und wovon träumst du?

Womöglich schwankst du noch, denn beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Wir haben sie hier für dich zusammengetragen, damit du dich leichter entscheiden und von den aktuell niedrigen Darlehenszinsen profitieren kannst. Fangen wir mit dem Preis an.

Ist ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie günstiger?

Innenstadtnahes Einfamilienhaus

Innenstadtnahes Einfamilienhaus

Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. In vielen Innenstädten ist ein Neubau kaum noch möglich beziehungsweise sind die Quadratmeterpreise für rares Bauland entsprechend hoch. Die preiswertesten Baugrundstücke waren 2019 im Burgenland zu finden, mit im Schnitt nur 53 Euro pro Quadratmeter. Die teuersten gab es in Wien mit einem Durchschnittspreis von 912 Euro pro Quadratmeter.

Ein Neubau in bester Innenstadtlage oder in einer Großstadt mit gewachsener Infrastruktur wird damit für viele ein Traum bleiben. Das gilt aber auch entsprechend für eine Bestandsimmobilie in einem bezugsfertigen Zustand. Sparen lässt sich allenfalls, wenn das Objekt sanierungsbedürftig ist und man viele Arbeiten in Eigenleistung ausführen kann. Diese Möglichkeit spricht ein wenig für eine in die Jahre gekommene Bestandsimmobilie.

Wie kann ich meine Wohnträume besser verwirklichen?

Neubauten am Ortsrand

Neubauten am Ortsrand

Ganz klar, mit einem Neubau auf eigenem Grundstück hast du den größten Gestaltungsspielraum. Aber auch hier werden gerade Familien mit einem erhöhten Platzangebot schnell feststellen, dass sie beim Standort Kompromisse machen müssen. Je besser eine Umgebung erschlossen und auch an Innenstädte angebunden ist, desto teurer ist der Quadratmeterpreis für das Grundstück. Dementsprechend muss das Haus bescheidener ausfallen, wenn die Familie eine finanzielle Obergrenze für ihr Vorhaben festgelegt hat. Häufig führen diese Umstände dazu, dass sich Familien nach und nach mit dem Gedanken anfreunden, in einem Gebiet am Stadtrand oder auf dem Land mit guter Anbindung neu zu bauen.

Umgekehrt lässt sich der Traum vom Bauernhof, Fachwerkhaus oder der alten Villa mit Stuck nur mit einer Bestandsimmobilie verwirklichen. Aber auch hier gilt es, sich umgehend einen Überblick über alle Kosten zu machen. So scheint der romantische Bauernhof zwar gut ins Budget zu passen, die Sanierungskosten und der Zeitaufwand sind aber enorm. Auch wenn man ein erfahrener Handwerker ist, muss man sich im Klaren darüber sein, ob man sich parallel zur Sanierungsphase noch eine Wohnung leisten kann oder ob man monatelang oder sogar Jahre auf einer Baustelle leben möchte.

Was sind die Vorteile einer Bestandsimmobilie?

Unverwechselbar: ehemalige Bauernhäuser – unrenoviert und renoviert

Unverwechselbar: ehemalige Bauernhäuser – unrenoviert und renoviert

Bei einer Bestandsimmobilie kannst du sehr schnell sehen und bewerten, ob sie zu deinem Leben und dem Bedarf deiner Familie passt oder nicht. Und wenn nicht viel zu renovieren ist, kannst du auch ohne Wartezeit gleich einziehen. Außerdem musst du dir keine Gedanken über die Anbindung deines Grundstückes an Strom, Wasser oder öffentliche Straßen machen. Du sparst dir viele Behördengänge und hast nur einen Kaufvertrag zu prüfen. Bei einem Hausbau musst du meist getrennte Kaufverträge für Haus und Grundstück abschließen. Wenn wirklich alles passt, ist die Bestandsimmobilie der schnelle und stressfreie Weg zum eigenen Heim.

Was sind die Nachteile einer Bestandsimmobilie?

Renovierungsbedarf in Bestandsimmobilien

Renovierungsbedarf in Bestandsimmobilien

Auch wenn du siehst, was du kaufst, kannst du nicht hinter die Wände schauen. Oft gibt es versteckte Mängel oder einen Sanierungsstau, der erst mit der Zeit zutage tritt. Ziehe unbedingt einen Fachmann zu Rate, der das Gebäude bewerten kann. Auch den Zustand der technischen Anlagen solltest du im Blick haben: Sind Heizung und Elektrik noch zeitgemäß? Müssen Fenster und Türen ausgetauscht werden? Oder ist das Dach sanierungsbedürftig? 

Wenn großer Renovierungs- oder Sanierungsbedarf besteht, kommen Kosten und Risiken auf dich zu – ganz ähnlich als würdest du neu bauen. Hürden bereiten auch der Denkmalschutz oder bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, zum Beispiel Dächer oder Gartenflächen. Hier musst du dir im Klaren sein, trotz Eigentum keine eigenen Entscheidungen treffen zu dürfen. Die Gestaltungsspielräume einer Bestandsimmobilie sind eingeschränkter als bei einem Neubau.

Was sind die Vorteile eines Neubaus?

Das beste am Neubau ist, dass du ihn ganz individuell gestalten kannst, maßgeschneidert für die Bedürfnisse deiner Familie. Hier kannst du deinen bevorzugten Architekturstil umsetzen und deine persönlichen Vorlieben realisieren – zum Beispiel mit einem Hobby- oder Fitnessraum.

Du kannst auch die Haustechnik individuell planen, vom Energiesparhaus bis zum Smart Home. Zudem sind Bausubstanz, Innenausbau und Ausstattung neu und entsprechen aktuellen Standards, was in der Regel eine bessere Energieeffizienz und geringere Nebenkosten als bei einem Altbau bedeutet. Was auch nicht zu unterschätzen ist, du erhältst auf deinen Neubau eine Gewährleistung von fünf Jahren.

Was sind die Nachteile eines Neubaus?

Ein Neubau kann nervenaufreibend sein.

Ein Neubau kann nervenaufreibend sein.

Viele Punkte sind nicht unbedingt ein Nachteil, aber sie sind bedenkenswert. Ein Neubau ist ein komplexes – und hier und da auch ein nervenaufreibendes – Projekt. Das Gelingen hängt davon ab,  dass andere Menschen gute Arbeit leisten. Plan und Wirklichkeit gehen oft auseinander. Wenn du dein Bauprojekt angehst, wirst du schnell feststellen, dass du nebenbei auch noch zum Bauexperten und die Baustelle zum zeitaufwändigen Nebenjob wird. Tipp: Ein professioneller Baubegleiter bringt Sicherheit und schont die Nerven.

Auch birgt ein Neubau finanzielle Risiken, die entstehen, wenn man beispielsweise nicht alle Baunebenkosten (wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Erschließungsgebühren) bedacht hat. Aber auch Kosten, die auf dich zukommen, wenn dein Haus nicht rechtzeitig einzugsbereit ist, du aber deine Mietwohnung schon gekündigt hast, können das Budget schnell überstrapazieren. Rechne etwa mit einem Zeitraum von 1,5 Jahren für Planung und Bau. 

Wer hilft mir bei der Immobilienentscheidung?

Kläre zunächst, wie hoch dein Budget für die Verwirklichung deines Immobilientraums ist. Damit du ein Gefühl dafür bekommst, was dich ein Haus kosten darf, kannst du beispielsweise auf klickmal.at mit nur wenigen Eingaben deinen Wohnkredit beziehungsweise deine Raten beispielhaft berechnen. Es lohnt sich zudem, schon frühzeitig das Gespräch mit einem Wüstenrot Finanzberater in deiner Nähe zu suchen. Denn im Gegensatz zu den allermeisten Menschen, die in der Regel nur einmal im Leben bauen oder ein Haus kaufen, haben Finanzberater schon viel Erfahrung bei der Finanzierung etlicher Eigenheime gesammelt und unterstützen dich gern dabei, deinen Wohntraum Realität werden zu lassen. Die Finanzberater sind darüber hinaus auch Experten in ihrer Region und bestens vernetzt. Sie wissen, welche Preise marktüblich sind und können dich auf mögliche Risiken und Fallstricke bei deiner Auswahl hinweisen. 

Mit dem ImmoFlexKredit[1] von Wüstenrot kannst du dann deinen Wohntraum umsetzen. Dieser bietet die Möglichkeit, Sicherheit und Flexibilität zu kombinieren: Die eine Hälfte der Darlehenssumme ist fix verzinst. Die übrigen 50 Prozent werden variabel verzinst. Für mehr Durchblick sorgt die Wüstenrot klickmal App. Sie hilft dir nicht nur bei der Wahl der richtigen Finanzierung, sondern auch bei der Organisation des Bauprojekts. So sparst du viel Zeit. Und unübersichtliche Ordner voll Papier gehören mit der DokBox der Vergangenheit an. Im Bautagebuch kannst du schöne Momente festhalten – bis endlich der große Tag gekommen ist und du in dein neues Zuhause einziehen kannst.