Die Vermietung einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses kann ein willkommenes, zusätzliches Einkommen bieten. Bist du neu auf diesem Gebiet, musst du dich jedoch zunächst mit vielen Fragen und gesetzlichen Vorschriften beschäftigen. Was du bei der Vermietung einer eigenen Immobilie beachten solltest, haben wir Andrea Höller gefragt, Marketingchefin beim Immobilienmakler-Netzwerk ERA.

Frau Höller, worauf sollte ich achten, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung vermieten möchte?

Das Wichtigste ist, die Immobilie zunächst herzurichten und zu begutachten, ob alles in Ordnung ist. Da geht es um viele Kleinigkeiten: Sind die Fenster und Böden in Ordnung, entspricht der Postkasten den Normen? Gibt es einen Abstellraum im Keller? Sie sollten klären, zu welchen allgemeinen Flächen der Mieter Zugang hat, zum Beispiel zu einem Trockenraum, einem Fahrradabstellplatz oder zu einem gemeinsamen Garten. Wichtig ist auch der Energieausweis für die Immobilie. Ohne den dürfen Sie gar nicht in die Werbung gehen. Dieser wird von einem Sachverständigen erstellt und muss bei der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden.

Wie finde ich heraus, welche Miete für mein Objekt angemessen ist und wie hoch ich die Nebenkosten ansetzen soll?

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Eigentumswohnungen in Neubauten bestimmt der Markt den Mietpreis. Bei Eigentumswohnungen in Altbauten sind dagegen gesetzliche Bestimmungen zu beachten. Die Wirtschaftskammer veröffentlicht jährlich einen Immobilienpreisspiegel unter anderem mit durchschnittlichen Mietpreisen, die für ganz Österreich nach Bezirken aufgeschlüsselt sind. Die bieten Ihnen einen Richtwert. Die Unterschiede sind in Österreich sehr groß. Wenn Sie zum Beispiel in Innsbruck etwas zur Miete suchen, müssen Sie viel Geduld haben, bereit sein, hohe Preise zu bezahlen und dürfen dafür nur wenig erwarten. 

Für die Angabe der Betriebskosten legen Sie am besten die Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre zugrunde.  

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn ich meine Wohnung oder mein Haus nur befristet, zum Beispiel für ein Jahr, vermieten möchte?

Sie können den Mietvertrag für eine Wohnung befristen. Die Vertragsdauer muss grundsätzlich mindestens drei Jahre betragen. Nach oben hin gibt es keine Grenzen. Viele Verträge werden auf drei, fünf oder zehn Jahre abgeschlossen. Der Mietvertrag kann immer wieder um mindestens drei Jahre verlängert werden. Anders sieht es bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus aus. Ein Mietvertrag für ein Haus mit nicht mehr als zwei „Mietgegenständen“ muss nicht befristet werden, denn auch unbefristet abgeschlossener Mietvertrag darf sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter, jederzeit ohne Angabe von Gründen, unter Einhaltung einer bloß einmonatigen Kündigungsfrist, gekündigt werden – einer der großen Unterschiede zur Vermietung einer Wohnung. 

Welche Informationen und Unterlagen sollte ich einholen, um zuverlässige Mieter zu finden?

Um sich abzusichern, sollten Sie um eine Gehaltsbestätigung für mehrere zurückliegende Monate bitten. Gibt es die nur für einen Monat, ist im nächsten Monat das Gehalt vielleicht schon wieder weg. Wenn ich selbst vermiete, ist es immer schwierig, danach zu fragen. Einem Makler fällt das leichter, er kann darauf verweisen, dass der Vermieter diese Unterlagen verlangt. Außerdem müssen Sie wissen, wie viele Personen einziehen und das später auch im Mietvertrag festhalten.

Vorlagen für Mietverträge gibt es im Internet. Worauf muss ich bei solchen Formularen und beim Mietvertrag im Allgemeinen besonders achten?

Hier sollten Sie die Quelle prüfen. Das Mietrecht ist sehr komplex. Damit sollten Sie sich vertraut machen. Wenn Sie ohne Fachwissen einen Vertrag erstellen, können Sie nur hoffen, dass alles gut geht. Denn es gibt viele Fallen, in die man tappen kann.  Wenn Sie einen Makler beauftragen, kümmert der sich in Zusammenarbeit mit einem Anwalt oder Notar um den Mietvertrag.

Sollte ich eine Mietkaution verlangen? Und wenn ja, in welcher Höhe?

Ja, ich würde eine Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Brutto-Monatsmieten verlangen. Üblich ist eine Mietkaution in Höhe von drei Brutto-Monatsmieten.

Wenn ich einen Makler hinzuziehe, wer muss diesen bezahlen?

Den Makler bezahlen beide Seiten. Der Mieter zahlt zwei Monatsmieten. Bei einem bis drei Jahre befristeten Mietvertrag ist es nur eine Bruttomonatsmiete. Der Vermieter zahlt zwei bis drei Monatsmieten. Das hängt davon ab, wie schwierig es erscheint, die Wohnung zu vermieten.

Der passende Interessent ist gefunden. Was sind die nächsten Schritte? 

Nach der Unterzeichnung des Mietvertrages ist der nächste Schritt die Übergabe. Bei der sollten Sie sorgfältig protokollieren, was Sie übergeben haben. Der Mieter unterschreibt, dass alles in Ordnung ist. Wenn es Mängel gibt, werden diese festgehalten. Ebenso die Zählerstände für Heizung und Strom, die Sie gemeinsam mit dem Mieter ablesen. Wichtig ist auch die Zahl der Schlüssel, die Sie übergeben. Das gilt besonders für Schlüssel, die das ganze Haus absperren. Denn wenn ein Haustürschlüssel verloren geht, müssen eventuell sämtliche Schlüssel ausgetauscht werden.