Baumängel:
Worauf gilt es beim Neubau zu achten?

Wenige Lebensabschnitte sind so intensiv wie die Phase des eigenen Hausbaus. Mit den richtigen Entscheidungen und der entsprechenden Vorbereitung kannst du einige Nerven – und auch Geld – sparen. MEIN LEBEN hat dir die wichtigsten Tipps zusammengestellt.

Aufgepasst: 10 bis 20 Baumängel weist ein Neubau im Schnitt auf.

Aufgepasst: 10 bis 20 Baumängel weist ein Neubau im Schnitt auf.

Wir Österreicher bauen fleißig: 2017 wurden Statistik Austria zufolge rund 22.300 neue Gebäude errichtet, etwa  14.700 davon sind Ein- und Zweifamilienhäuser – 2.700 mehr als noch 2015. Der Bauboom macht sich auch auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar. Handwerker und Bauleute sind gefragt. Kein Wunder also, dass sich Berufe wie Dachdecker, Betonbauer, Zimmerer und Elektroinstallateure auf der Liste der Mangelberufe für Fachkräfte des Sozialministeriums befinden. Für Bauherren heißt das: Je schwerer es ist, gute Fachleute zu bekommen, desto mehr empfiehlt es sich, den Bau des Eigenheims eng zu begleiten, um etwaige Baumängel frühzeitig zu erkennen. MEIN LEBEN hat dir die wichtigsten Punkte aufgeführt, wie du Fehlern vorbeugst:

1. Fachleute engagieren

Allgemein gilt: Qualitativ hochwertige Arbeit kostet – egal in welchem Bereich. Vertraue auf Profis statt auf den Freund eines Freundes, insbesondere bei sensiblen Gewerken. Denn was bringt es dir, bei dem Entwässerungssystem 2.000 Euro gespart zu haben, wenn sich nach drei Jahren wegen eines fehlenden Gefälles das Wasser am Haus staut und zu gravierenden und kostenintensiven Feuchteschäden führt? Insbesondere bei den immer häufiger auftretenden Starkregengüssen ist es wichtig, dass das Wasser stets vom Haus weggeleitet wird und nicht am Haus steht. Setze deshalb auf Fachleute, denen gegenüber du Gewährleistungsansprüche geltend machen kannst. Und auch hier solltest du nicht zwingend den günstigsten nehmen. Denn ein Bauunternehmer hat nur drei Schrauben, an denen er drehen kann: Stundenlohn, Arbeitszeit und Material. Egal an welchem Punkt er spart, mehr Qualität kommt dabei eher nicht heraus. Um im Falle einer Insolvenz deiner beauftragten Baufirma Ansprüche an deren Subunternehmen stellen zu können, solltest du dir zudem Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Handwerker abtreten lassen.

2. Professionelle Begleitung

Expertenrat: Gehe mit einem Sachkundigen den Bauvertrag und Pläne durch. Er hilft dir, Schwachstellen zu identifizieren.

Expertenrat: Gehe mit einem Sachkundigen den Bauvertrag und Pläne durch. Er hilft dir, Schwachstellen zu identifizieren.

Profis empfehlen sich nicht nur für die Gewerke, sondern auch für die Begleitung. Zugegeben, eine Begleitung durch einen Bausachverständigen kostet. Dafür aber hast du nicht nur jemanden, der den Bau sachkundig überwacht, sondern auch stets die Möglichkeit, dir eine unabhängige Zweitmeinung einzuholen, wenn du dir bezüglich der Ausführung unsicher bist. Achte darauf, dass dein Sachverständiger im österreichischen Verzeichnis der Sachverständigen gelistet ist. Das garantiert dir, dass er die gesetzlichen Anforderungen seines Berufs erfüllt. Neben der beruflichen Qualifikation sollte auch die persönliche Ebene stimmen, schließlich ist der Bausachverständige über mehrere Monate hinweg dein Ansprechpartner und deine Vertrauensperson.

3. Verträge prüfen

Zieh noch vor Vertragsabschluss rechtlichen wie bautechnischen Rat hinzu. Denn im Bauvertrag hältst du fest, was später ausgeführt wird. Die Leistungsbeschreibung sollte daher möglichst ausführlich sein, um deine Wünsche deutlich zu machen und Interpretationsspielräume möglichst gering zu halten. Auch Abrechnungs- und Zahlungsmodalitäten ebenso wie Gewährleistungsklauseln und Fertigstellungstermine mit Ersatzleistungspflichten solltest du im Bauvertrag festhalten.

4. Pläne genau kontrollieren

Grundlage deines Hausbaus sind neben dem Bauvertrag die Ausführungspläne, in denen die Baudetails eingezeichnet sind.

Grundlage deines Hausbaus sind neben dem Bauvertrag die Ausführungspläne, in denen die Baudetails eingezeichnet sind.

Du baust mit einem Bauunternehmen, das Standardgrundrisse anbietet? Das bedeutet nicht, dass das Haus tatsächlich bewährt und durchdacht ist. Es lohnt sich, die Pläne genau durchzugehen und neben dem Grundriss auch die Ausführungspläne zu prüfen und mit dem Bauleiter durchzusprechen. Denn nur weil das Planungsbüro ein Entlüftungsrohr in der Wand einplant, bedeutet das nicht, dass dieses Rohr auch in die Wand passt. Plötzlich ist das verbaute Rohr dicker als in der Planung und schon hast du im Obergeschoss einen Trockenbaukasten, der so nicht vorgesehen war. Lass dich nicht mit solchen Notlösungen abspeisen, sondern bestehe auf die korrekte Ausführung. Hier kann ein Bausachverständiger helfen, deine Interessen durchzusetzen und Alternativen auszuhandeln.

5. Von anderen lernen

Gerade in Neubaugebieten sind Bauunternehmen meist auf mehreren Baustellen tätig. Hast du das Glück und deine Baufirma hat vor Ort schon andere Häuser fertiggestellt, erkundige dich nach Problemen, die während der Bauphase aufgetreten sind. Der Vorteil: Die Nachbargrundstücke haben ähnliche Bodenverhältnisse, auch die Versorger und Subunternehmen des eigenen Bauträgers sind meist dieselben. So kannst du die eine oder andere Bauverzögerung vermeiden und Pfusch am Haus vorbeugen. Erkundige dich bei früheren Bauherren deines Haustyps, wo sie in der Bauausführung vom Standard abgewichen sind und was sie im Nachhinein anders machen würden.

6. Kontrolle und Dokumentation

Komfort im Boden: Vor dem Estrich muss die Verlegung der Fußbodenheizung kontrolliert werden.

Komfort im Boden: Vor dem Estrich muss die Verlegung der Fußbodenheizung kontrolliert werden.

Zu den Aufgaben eines Bausachverständigen gehört unter anderem das Dokumentieren der Bauentwicklung. Auf eigene Bilder solltest du trotzdem nicht verzichten, auch um Jahre später noch nachvollziehen zu können, wo welche Kabel und Rohre im Estrich und an den Wänden verlaufen. Finanzierst du dein Bauvorhaben über Wüstenrot, kannst du dein Bautagebuch in der Klickmal App führen und dort auch wichtige Dokumente hochladen, speichern und mit anderen teilen. So hast du alles gebündelt und schnell griffbereit. Häufige Besuche der Baustelle sind dafür unabdingbar, denn kaum ist die Fußbodenheizung verlegt, kommt schon der Estrich drauf und etwaige Mängel sind verdeckt. Ist dir ein Mangel aufgefallen, musst du deshalb schnell handeln und neben dem mündlichen Hinweis auch eine schriftliche Mängelrüge an den Bauunternehmer oder Handwerker schicken. Auf der Website der Arbeiterkammern kannst du einen Musterbrief zur Reklamation von Baumängeln herunterladen.  

7. Typische Baumängel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ausführung nicht der Soll-Beschaffenheit entspricht. Grundlage dafür ist, was im Bauvertrag vereinbart wurde. Häufige Mängel sind:

  • Risse im Mauerwerk und Putz durch falsche Kombination verwendeter Stoffe
  • Risse im Estrich durch unzureichende Dehnungsfugen
  • Fehlerhafte Dämmung und eine undichte Dampfsperre, die hinter ihr liegende Bauteile vor Feuchtigkeit schützen soll. Beides führt zu Schimmelbildung.
  • Risse in Holzbauteilen, die entstehen, wenn das Holz beim Verbauen noch zu viel Restfeuchte enthalten hat.
  • Fehlerhafte Installation der Elektro- und Heizungsanlagen
  • Undichter Keller. Die Ursachen können vielfältig sein, entsprechend aufwendig ist es, Baumängel im Keller zu beheben.
  • Undichte Fenster, wenn die Anschlussdetails zwischen Putz und Fenster nicht sorgfältig ausgeführt werden.

8. Baustopp vermeiden

Kontrolle ist das A und O: Nur wer regelmäßig den Baufortschritt begutachtet, kann Mängel rechtzeitig entdecken.

Kontrolle ist das A und O: Nur wer regelmäßig den Baufortschritt begutachtet, kann Mängel rechtzeitig entdecken.

Probleme treten auf – und zwar auf jeder Baustelle. Doch ein Baustopp ist meist noch schlimmer als der Mangel selbst. Ein guter Bausachverständiger wird deshalb immer schauen, dass Baumängel zeitnah und ohne Streit behoben werden. Auch deshalb ist eine enge Überwachung des Baufortschritts wichtig, um sofort eingreifen zu können. Stimmt das Klima zwischen den Beteiligten, lassen sich die meisten Fehler so schnell aus der Welt räumen. Wer hingegen die Konfrontation sucht und vorschnell mit dem Anwalt droht, riskiert einen Stillstand, der den Bauherrn teuer zu stehen kommen kann. Denn bis ein Prozess mit einem Bauunternehmen vor Gericht behandelt wird, können gut Monate, wenn nicht Jahre vergehen – zudem ist ein Prozess teuer.   

9. Abnahme

Mehr als anderthalb Jahre dauert es im Schnitt, bis ein Einfamilienhaus fertiggestellt ist. So eine lange Bauphase kann ganz schön ermüden. Umso mehr möchte man gegen Ende einfach nur noch einziehen. Doch Vorsicht: Gerade auf den letzten Metern solltest du genau hinschauen. Bereite dich deshalb auf die Hausübergabe gründlich vor und notiere dir alle Mängel, die dir vor der Übernahme aufgefallen sind. Am besten ist es, du gehst vor dem Termin mit dem Bauunternehmen mit einem Sachverständigen durchs Haus und schaust dir alle Ausführungen gründlich an. Führe bei dem Termin zudem ein Übernahmeprotokoll, das alle Beteiligten unterschreiben. Das ist wichtig, denn für offensichtliche Mängel kannst du keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn du sie bei der Abnahme nicht aufgeführt hast. Ist die Ausführung unzureichend und die Mängelliste entsprechend lang, ist es sinnvoll, die Abschlussrechnung vorerst nicht oder zumindest nicht in voller Höhe zu bezahlen. Nur so hast du gegenüber dem Bauunternehmen ein Druckmittel, damit es die Mängel zeitnah behebt.

Übrigens: Mit der Abnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Deshalb solltest du das Haus nur abnehmen, wenn die baulichen Maßnahmen im Wesentlichen mangelfrei abschlossen wurden. Funktioniert etwa die Fußbodenheizung nicht, kannst du die Abnahme verweigern und eine Frist zur Fertigstellung setzen. Für unwesentliche und unerhebliche Mängel wie Farbabweichungen bei Bodenbelägen hingegen kannst du eine Preisminderung einfordern. Baugutachter sind dabei wichtige Zeugen für Gewährleistungsmängel nach ÖNORM B2110.

10. Gewährleistung

Endlich im Eigenheim: Nach der Hausübergabe hast du eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von drei Jahren, um Baumängel zu beanstanden.

Endlich im Eigenheim: Nach der Hausübergabe hast du eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von drei Jahren, um Baumängel zu beanstanden.

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei Bauwerken beträgt drei Jahre. Dazu zählen unter anderem auch Fliesen, Heizung, Fenster und Elektroinstallation. Fallen dir Mängel innerhalb der ersten sechs Monate nach Hausübergabe auf, besteht die Annahme, dass diese schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach Ablauf der sechs Monate obliegt es dir nachzuweisen, dass der Mangel bereits zur Übergabe bestanden hat und nicht im Nachhinein entstanden ist. Bleibe also auch nach deinem Einzug wachsam und zögere nicht zu lange mit der Mängelrüge. Im Übrigen kannst du auch nach Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungspflicht Schadenersatzansprüche anmelden, sofern du nachweisen kannst, dass der Bauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist.