Egal ob Platz für eine ganze Wohnung oder zusätzlichen Wohnraum im Einfamilienhaus – über unseren Köpfen schlummern häufig ungenutzte Ressourcen mit besonderem Charme. Doch beim Dachgeschossausbau gibt es auch Tücken. MEIN LEBEN gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Luftig locker: Mit Zwischenebenen lässt sich der Raum bis in die Spitze nutzen.
Der Wunsch und Bedarf nach mehr Wohnraum ist Auslöser für jede dritte umfangreiche Renovierung in Österreich. Dabei ist der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses die häufigste Maßnahme (47 Prozent), um mehr Wohnraum zu schaffen, wie eine Studie der Plattform Dachvisionen ergeben hat. In Großstädten wiederum ist es der Wohnungsmangel, der zur Nachverdichtung auf den Dächern der Innenstadt führt. Eine Notlösung? Keinesfalls. Waren Dachgeschosswohnungen früher unbeliebte und daher relativ günstige Wohnorte, sind sie heute dank verbesserter Bautechnik ein beliebter Rückzugsort mit Blick über die Stadt. Doch nicht jeder Ausbau wird zum Juwel. Um böse Überraschungen zu vermeiden, bedarf es einer guten Planung, rät Architekt Patrick Edlinger von Aichberger Architektur ZT. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
Klären, was gewünscht und was möglich ist
In der Wiener Koppstrasse hat Aichberger Architektur ZT fünf neue Wohnungen im Dachgeschoss geschaffen.
Als erstes solltest du dir ein genaues Bild von dem machen, was du dir von dem Ausbau versprichst. „Man sollte die eigenen Bedürfnisse den Gegebenheiten der Liegenschaft gegenüberstellen“, empfiehlt Edlinger. „Geht sich das überhaupt aus: meine Vorstellung von Quadratmetern zu dem, was ich beim Ausbau im Dachgeschoss machen darf?“ Bei deinen Überlegungen ist es schon in der frühen Phase hilfreich, einen erfahrenen Planer hinzuzuziehen. Das kann ein Architekt sein oder ein Baumeister, der bereits ähnliche Projekte begleitet hat. Denn Planer können dir nicht nur gute Tipps geben, wie du aus dem Wohnraum das Meiste herausholst, sondern wissen auch, was baurechtlich möglich ist und welche Genehmigungen notwendig sind. Auch wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist, rät Edlinger zum Austausch mit der Stadt oder Kommune: „Durch den Ausbau des Dachgeschosses erfolgt meist eine Nutzungsänderung. Jedenfalls sollte man sein Bauprojekt mit der Behörde durchsprechen, um auf der sicheren Seite zu stehen.“ Interessierst du dich für einen Dachgeschossrohling in deiner Stadt, ist es wichtig, die Besitzverhältnisse zu klären. Bei einem Mehrfamilienhaus kaufst du in der Regel nur einen Anteil des Hauses. Das bedeutet, dass bei vielen Baumaßnahmen die Miteigentümer zustimmen müssen.
Wichtige Fragen, die du für dich klären solltest:
- Was erwarte ich vom Ausbau?
- Welche Möglichkeiten habe ich?
- Welche baurechtlichen Vorgaben muss ich beachten?
Bautechnische Bedingungen prüfen
Bestandsaufnahme: Der vorhandene Raum muss nicht nur bautechnisch, sondern auch auf die eigenen Vorstellungen hin geprüft werden.
Nach den ersten groben Vorstellungen geht es an die Prüfung der Machbarkeit. Bei Altbauten stellt sich die Frage nach dem Denkmalschutz. Aber auch bezüglich des Stadtbildes gibt es sehr oft Auflagen, die man mit der Stadt und den zuständigen Stellen besprechen muss, weiß Patrick Edlinger, der vor allem in Wien mehrere Ausbauten begleitet hat. „Gerade straßenseitig ist nicht immer alles möglich, was man sich erträumt, damit sich das Dachgeschoss harmonisch in das Stadtbild einfügt.“ Aber auch von den bautechnischen Gegebenheiten hängt viel ab:
Um festzustellen, ob ein Ausbau technisch überhaupt machbar ist, muss der Zustand des Hauses geprüft werden. Darunter fällt die Prüfung der Statik, insbesondere der Dachkonstruktion und der Tragfähigkeit und des Zustandes der darunter liegenden Geschosse. Auch die Raumhöhe ist entscheidend: Je nach Bundesland beträgt die Mindestraumhöhe in einem Aufenthaltsraum um die 2,50 Meter, in Nebenräumen um die 2,10 Meter. Die Mindestraumhöhe ist in den Landesbauordnungen festgelegt, diese variiert im Detail von Bundesland zu Bundesland. Wer im Dachgeschoss eine Wohnung ausbaut, muss mindestens einen Aufenthaltsraum einplanen. Weiters sind die vorhandenen Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse des Hauses zu prüfen. Sind diese ausreichend für einen erweiterten Bedarf? Macht es Sinn, das vorhandene System zu erweitern oder bedarf es einer Modernisierung? Vorhandene Rauchfänge müssen nach oben geführt und ein Zugang für Wartungsarbeiten geschaffen werden. Brandschutz ist ebenfalls ein Thema, das beim Ausbau berücksichtigt werden muss.
Wichtige Fragen:
- Entspricht die Raumhöhe nach Innenausbau den Mindestvorgaben?
- Wie ist der Zustand des Hauses (Statik) und des Daches (Dachkonstruktion und Dachdeckung)?
- Sind die vorhandenen Medien (Gas, Strom, Wasser) erweiterbar oder müssen sie erneuert werden?
- Sind begleitende Sanierungsarbeiten notwendig?
- Ist ein Zu- beziehungsweise Aufgang zum Dachgeschoss vorhanden?
Dachgeschosswohnung auf dem neuesten Stand
Akzente setzen: Mit Terrassenausgängen und Spiegelwänden öffnet sich der Raum.
Wer nicht nur seinen Wohnraum erweitert, sondern neuen schafft, muss das Dachgeschoss auf den heutigen Stand der Technik bringen. Dazu gehört neben der Wärmedämmung auch der Trittschallschutz, der meist eine Verstärkung der Bodendecke notwendig macht. Neue Wohnungen müssen zudem barrierefrei erschlossen werden. „Das erfordert einen Lifteinbau, der zwar teuer ist, aber dem ganzen Haus zu Gute kommt“, erklärt Edlinger. Dazu kommen gegebenenfalls größere Müllplätze und zusätzliche Abstellräume im Keller. Es gilt also zu betrachten, was im Haus vorhanden ist. „Die romantische Vorstellung eines Dachgeschossausbaus wird einem schnell zunichte gemacht, wenn man bestimmte Dinge nicht im Vorfeld berücksichtigt, die aber notwendig sind“, weiß der Architekt aus Wien, der auch in Niederösterreich Projekte betreut.
Charakterstark: Die freiliegenden Holzbalken im firsthohen Raum sorgen für eine besondere Atmosphäre. 
Wie gestalte ich das Dachgeschoss optimal?
Optimale Platznutzung: Einbauschränke bringen Ruhe und Stauraum ins Dachgeschoss.
Doch der Aufwand lohnt sich nicht nur aus Platzgründen, sondern auch optisch. „Der Dachausbau ist prädestiniert dafür, andere Raumeindrücke zu erzeugen“, meint Edlinger. Er empfiehlt, durch große, bodentiefe Fenster und Gauben Ausblicke zu schaffen und den Raum bis in die Spitzen zu nutzen. So sorgt bei ausreichender Deckenhöhe eine Galerie für einen Loftcharakter. Geschickt platziert bringen Fenster in Kombination mit einer leichten Treppenkonstruktion sogar Licht ins darunterliegende Geschoss und weiten den Raum. Auch wer die Dachschräge beibehalten muss oder will, braucht auf eine Terrasse nicht zu verzichten. Terrassenausgänge gibt es mittlerweile auch für Schrägen, auch bodentiefe Dachflächenfenster, die sich zu kleinen Balkonen ausklappen lassen, ermöglichen dir einen Dachaustritt. Auch die Einrichtung sollte schon in der Planung berücksichtigt werden und Kosten für individuelle Möbel unter den Schrägen mit in die Kalkulation fließen.
Mit Blick über die Stadt: Große, bodentiefe Fenster weiten den Raum und lassen ihn luftig wirken.
Die Dos and Don'ts beim Ausbau
Viele Fenster, viel Licht: Plane für ein gutes Raumgefühl großzügig Fenster ein. Um stets gute Luft im Dachgeschoss zu haben, musst du für Durchzug sorgen. Das Stichwort lautet hier Querlüftung. Bei der Platzierung der Fenster ist auch der Ausblick entscheidend: Wohin blicke ich? Und wie einsichtig ist mein Dachgeschoss für andere?
Außenansicht berücksichtigen: „Der Außenaspekt des Hauses wird je nach Umfang der Maßnahme stark verändert, auch darüber sollte man sich Gedanken machen“, empfiehlt Edlinger. Will ich den Außenaspekt nicht verändern oder entscheide ich mich für einen Auf- oder Anbau? Was will ich nach außen darstellen? „Gerade das Einfamilienhaus ist ein Ausdruck der eigenen Individualität“, gibt der Architekt zu bedenken.
Insellösungen vermeiden: Dies gilt sowohl bautechnisch als auch gestalterisch. Um etwa Schimmelprobleme durch Wärmebrücken zu vermeiden, sollte das Konzept ganzheitlich sein und die wärmetechnische Hülle des gesamten Hauses berücksichtigen. Zudem sollte ein Dachausbau gerade beim Einfamilienhaus gestalterisch gut in den bestehenden Wohnraum integriert werden, damit das Haus als Ganzes wahrgenommen wird.
Bestandsaufnahme: Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist eine Bestandsaufnahme nötig. Das schafft auch bei den künftigen Nachbarn Vertrauen, indem man wertschätzt, was schon vorhanden ist. Gleichzeitig dient dies auch der Beweissicherung. Sollten später Risse in der Fassade oder Decke festgestellt werden, kannst du überprüfen, ob diese durch den Bau verursacht wurden oder schon vorher da waren. So kannst du Schäden oder Mängel leichter bei den Handwerkern und Baufirmen beanstanden. Für diesen Nachweis sind auch Beweisfotos – vorher/nachher – wichtig.
Vor Baupfusch absichern: Gerade bei anfälligen Konstruktionen wie einem Flachdach ist es sinnvoll, mit den Handwerkern eine Verlängerung der dreijährigen gesetzlichen Gewährleistungsfrist zu verhandeln oder bei Vertragsabschluss einen Haftungsrücklass zu vereinbaren. Das ist in Anbetracht der Auftragslage nicht immer einfach. Treten Schäden nach Ablauf der Frist auf, solltest du prüfen, ob es sich hierbei um versteckte Mängel handelt, dann können sie auch nach Ablauf der Frist noch beanstandet werden. Edlinger rät zudem, bei aufwendigen Projekten einen Blower-Door-Test in den Bauwerksvertrag aufzunehmen. Dabei wird im Dachboden zuerst ein Unterdruck, dann ein Überdruck erzeugt und es zeigt sich, wo Undichtigkeiten vorliegen. Ist ein gewisser Dichtigkeitswert im Vertrag fixiert, ist es an der Baufirma diesen zu gewährleisten. „Da hier mehrere Gewerke betroffen sind, wird die Baufirma auch Wert darauf legen, dass der Installateur und der Elektriker gut arbeiten“, sagt Edlinger.
Finanzierung rechtzeitig klären: Hast du dir einen Überblick über die notwendigen Maßnahmen und anfallenden Kosten verschafft, lohnt sich der Blick auf die Förderprogramme in deinem Bundesland. Auch über Finanzierungsmöglichkeiten solltest du dich frühzeitig informieren. Informationen erhältst du auf wuestenrot.at oder bei deinem Finanzberater. Übrigens: Als Wüstenrot Kunde behältst du mit der Klickmal App nicht nur dein Darlehen im Blick, sondern kannst deine Umbauarbeiten auch im Bautagebuch papierlos festhalten und mit Freunden teilen. Weitere Tipps rund ums Bauen, Finanzieren und Wohnen findest du hier.
Lesetipp: Wer baut oder saniert, kann darüber bestimmen, wo und wie viele Lichtschalter und Steckdosen es geben soll. Eine vorausschauende Elektroplanung ist besonders wichtig. Lies dazu unseren Artikel: Hausbau-Checkliste:
Tipps für die Elektroplanung.
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