Haus übertragen:
Das müssen Familien beachten

Viele Menschen möchten schon zu Lebzeiten ihr Haus überschreiben, zum Beispiel an ein Kind. Wir zeigen, wie es geht, was zu beachten ist und welche Steuern gezahlt werden müssen.

Auch bei der Übertragung einer Immobilie muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Auch bei der Übertragung einer Immobilie muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Verschenken oder vererben?

Es gibt gute Gründe, ein Grundstück oder Haus schon zu Lebzeiten zu verschenken. Manche möchten so ihre Kinder noch zu Lebzeiten finanziell unterstützen, andere zukünftige Erbstreitigkeiten verhindern. Finanzielle Vorteile hat eine Schenkung gegenüber einer Vererbung jedoch nicht. Ob eine Immobilie zu Lebzeiten oder nach dem Tod weitergegeben oder vererbt wird, macht finanziell kaum einen Unterschied, denn in Österreich gibt es weder eine Erbschafts- noch eine Schenkungssteuer.  In jedem Fall müssen jedoch Steuern und Gebühren gezahlt werden, die sich am Wert der Immobilie orientieren.

Was ist die Übertragung eines Grundstücks und wie geht das?

Ein Grundstück übertragen, überschreiben oder weitergeben – das sind unterschiedliche Begriffe für den gleichen Vorgang: Ein Grundstück wird nicht verkauft, sondern verschenkt. Die Schenkung kann aber an Bedingungen und Gegenleistungen geknüpft werden. Wer sein Haus überträgt, kann sich in einem Schenkungsvertrag auch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein sogenanntes Fruchtgenussrecht einräumen lassen. Er darf dann das Haus weiterhin nutzen oder aus der Vermietung Einnahmen erzielen. Instandhaltungskosten müssen allerdings von den neuen Eigentümern getragen werden. Die Schenkung kann auch vertraglich an die Bedingung geknüpft werden, dass die beschenkte Person sich im Falle der Pflegebedürftigkeit um die Pflege des Beschenkten kümmert. Achtung: Eine Übertragung zu Lebzeiten kann nicht rückgängig gemacht werden. Eine andere Möglichkeit: Bei einer „Übertragung von Todes wegen” sichert der oder die Schenkende die Übertragung im Falle des Todes zu. Auch in diesem Fall behält der oder die Schenkende bis zu ihrem oder seinem Tod das Haus und kann es nutzen.

Was wird aus den Erben?

Wird ein Haus übertragen, führt das leicht zu Konflikten mit oder unter Erben, die ein Anrecht auf einen Pflichtteil haben. Ist die beschenkte Person ein pflichtteilsberechtigter Erbe, also beispielsweise ein Kind, könnten Geschwister oder andere pflichtteilsberechtigte Erben im Todesfall ihren Pflichtteil vom Beschenkten verlangen. Solche Erbstreitigkeiten sollten durch entsprechende Vereinbarungen verhindert werden. Wird das Haus an eine Person übertragen, die eigentlich nichts erben würde, können die pflichtteilsberechtigten Erben, also die Kinder oder der Ehepartner des Schenkenden im Todesfall die Anrechnung der Schenkung auf den Nachlass verlangen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Übertragung innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod des Erblassers stattgefunden hat.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung an?

Egal, ob ein Haus übertragen oder vererbt wird: Die Person, die das Haus erhält, muss dafür die Grunderwerbsteuer zahlen.Daran ändert sich auch nichts, wenn die übertragende Person sich Gegenleistungen (Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote) zurück behält. Zur Grunderwerbssteuer kommt noch die Gebühr für den Grundbucheintrag, die mit 1,1 Prozent des Grundstückswerts zu Buche schlägt (siehe Rechenbeispiel).
Außerdem fallen Notarkosten an. Eine Notarin oder Notar sollte bei einer Schenkung unbedingt hinzugezogen werden, damit die Schenkung rechtmäßig gemeldet und die Eintragung ins Grundbuch korrekt vollzogen wird. Für eine Immobilienschenkung in Österreich gibt es keine feste Gebühr. Die Kosten hängen vom Wert des überschriebenen Haus ab.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bei einer Überschreibung innerhalb der Familie ist die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der Grundstückswert (siehe Infokasten). Der Steuertarif ist je nach Grundstückswert abgestuft. Für die ersten 250.000 Euro des Grundstückwerts beträgt der Steuersatz lediglich 0,5 Prozent. Für die nächsten 150.000 Euro steigt der Satz auf 2,0 Prozent. Und der Wert, der über 400.000 Euro hinausgeht, wird mit 3,5 Prozent besteuert.
Bei einer Überschreibung innerhalb der Familie, wird außerdem zwischen unentgeltlichem, teil-entgeltlichem und entgeltlichem Erwerb einer Immobilie unterschieden. Auch der Steuerbetrag ändert sich je nach Kauf.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer muss vom neuen Eigentümer vor der Eintragung in das Grundbuch gezahlt werden . Auf Antrag kann in Raten über maximal fünf Jahre gezahlt werden. Bei Ratenzahlung erhöht sich die Grunderwerbsteuer jährlich um 2 Prozent.

Lage, Lage, Lage heißt die Devise in der  Immobilienwelt. Die Lage bestimmt auch wesentlich den Grundstückswert.

Lage, Lage, Lage heißt die Devise in der Immobilienwelt. Die Lage bestimmt auch wesentlich den Grundstückswert.

Wie berechnet sich der Grundsückswert?

Der Grundstückswert lässt sich aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ableiten, den die Wirtschaftskammer Österreich herausgibt. Alternativ kann der Wert auch durch ein Schätzgutachten eines Immobiliensachverständigen erfolgen. Oder sie wird so berechnet: die Summe aus dem hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwert und dem (anteiligen) Gebäudewert. Der (anteilige) Grundstückswert einer Immobilie errechnet sich als Summe des aufgrund der letzten Einheitswertermittlung errechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts, multipliziert mit dem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor laut Anlage zur Grundstückswertverordnung 2016. Der (anteilige) Wert des Gebäudes errechnet sich aus der Nutzfläche multipliziert mit dem Baukostenfaktor und vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie die Altersminderung. Achtung: Wer beim Schätzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen bewusst einen niedrigeren Wert angibt, um Steuern zu sparen, macht sich strafbar.

Wie hoch die Grundsteuer auf ein Haus ist, lässt sich relativ leicht errechnen.

Wie hoch die Grundsteuer auf ein Haus ist, lässt sich relativ leicht errechnen.

Rechenbeispiel

Wird ein Haus im Grundstückswert von 1.000.000 Euro vererbt, fallen 25.250 Euro Grundsteuer an: Die ersten 250.000 Euro des Werts werden mit 0,5 Prozent versteuert (1.250 Euro). Auf weitere 150.000 Euro Wert wird ein Steuersatz von 2,0 Prozent angewendet (3.000 Euro).Die verbleibenden 600.000 Euro fallen unter den Höchstsatz von 3,5 Prozent (21.000 Euro).

Dazu kommt der Grundbucheintrag, der mit 1,1 Prozent des Grundstückswerts zu Buche schlägt – in diesem Fall also 11.000 Euro. Insgesamt kostet die Übereignung des Hauses den Erbenden also 36.250 Euro an Steuern und Gebühren.