Haus übertragen:
Das müssen Familien beachten

Mit Anfang dieses Jahres wurde in Österreich die Grunderwerbssteuer reformiert. Das wirkt sich auch auf das Vererben und Schenken von Immobilien aus. Durch die Neuerungen werden die Kosten anders berechnet und können höher oder auch niedriger ausfallen.

Beim Erben und Vererben hat sich zum 1. Jänner 2016 viel geändert, sodass vieles neu bedacht werden muss.
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Beim Erben und Vererben hat sich zum 1. Jänner 2016 viel geändert, sodass vieles neu bedacht werden muss.

Die Familie stand für Paul Schrader immer an erster Stelle. Das Glück seines Sohns Felix war auch sein Glück. Über viele Jahre hinweg hatte der Lehrer den Großteil seines Gehalts aufgewendet, um sich das Einfamilienhaus im Innsbrucker Vorort Aldrans leisten zu können. Aber das war es ihm wert: ein gemeinsames Zuhause für seine Lieben.

Mittlerweile ist Paul Schrader pensioniert. Sein Sohn Felix erwartet selbst Nachwuchs. Eines Tages, das steht für den werdenden Großvater fest, soll das Haus Felix gehören: Ein schönes Erbe für seinen Sohn und dessen werdende Familie. Aber wie genau läuft die Übereignung des Hauses ab? Was ist zu beachten? Eine Frage, mit der Paul Schrader nicht allein ist. Denn im österreichischen Steuerrecht hat es in der jüngsten Vergangenheit eine Reihe von Reformen gegeben.

Erbschaften sind unentgeltliche Erwerbe

Insbesondere im Bereich der Immobilien hat sich seit dem 1. Jänner 2016 viel verändert: „Es gab eine Reform der Grunderwerbssteuer. Und dabei hat sich die Bemessungsgrundlage für sogenannte unentgeltliche Erwerbe – und dazu zählt auch die Übertragung einer Liegenschaft von Todeswegen – geändert“, erklärt der Notar Dr. Philipp Ranft von der Notariatskammer Salzburg.

Klar ist: Der Staat erhebt Steuern auf vererbte Immobilien. Bisher wurde dazu der sogenannte dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Nun aber zählt der Grundstückswert (siehe Infokasten) – und der ist in der Regel deutlich höher angesetzt. „Besonders bei hochpreisigen Immobilien sind die steuerlichen Belastungen für Erben deutlich höher geworden“, sagt Dr. Ranft. Bei Immobilien mit geringerem Wert können die Abgaben aber sogar geringer sein als in der Vergangenheit.

Bei der aktuellen Regelung wird der Steuertarif je nach Grundstückswert abgestuft. Für die ersten 250.000 Euro des Grundstückwerts beträgt der Steuersatz lediglich 0,5 Prozent. Für die nächsten 150.000 Euro steigt der Satz auf 2,0 Prozent. Und der Wert, der über 400.000 Euro hinausgeht, wird mit 3,5 Prozent besteuert. Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer kommt noch die Gebühr für den Grundbucheintrag, die mit 1,1 Prozent des Grundstückswerts zu Buche schlägt (siehe Rechenbeispiel).

Lage, Lage, Lage ist einer der wichtigsten Regeln in der Immobilienwelt und hat Einfluss auf den Grundstückswert.
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Lage, Lage, Lage ist einer der wichtigsten Regeln in der Immobilienwelt und hat Einfluss auf den Grundstückswert.

WIE BERECHNET SICH DER GRUNDSTÜCKSWERT?

Der Grundstückswert lässt sich aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ableiten, den die Wirtschaftskammer Österreich herausgibt. Alternativ kann der Wert auch durch ein Schätzgutachten eines Immobiliensachverständigen erfolgen oder  die Summe aus dem hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwert und dem (anteiligen) Gebäudewert berechnet werden. Der (anteilige) Grundstückswert einer Immobilie errechnet sich als Summe des aufgrund der letzten Einheitswertermittlung errechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts, multipliziert mit dem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor laut Anlage zur Grundstückswertverordnung 2016. 
Der (anteilige) Wert des Gebäudes errechnet sich aus der Nutzfläche multipliziert mit dem Baukostenfaktor und vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie die Altersminderung. 

Achtung: Wer beim Schätzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen bewusst einen niedrigeren Wert angibt, um Steuern zu sparen, macht sich strafbar.

Wie hoch die Grundsteuer auf ein Haus ist, lässt sich relativ leicht errechnen.
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Wie hoch die Grundsteuer auf ein Haus ist, lässt sich relativ leicht errechnen.

RECHENBEISPIEL

Wird ein Haus im Grundstückswert von 1.000.000 Euro vererbt, fallen 25.250 Euro Grundsteuer an. Die ersten 250.000 Euro des Werts werden mit 0,5 Prozent versteuert (1.250 Euro). Auf weitere 150.000 Euro Wert wird ein Steuersatz von 2,0 Prozent angewendet (3.000 Euro). Die verbleibenden 600.000 Euro fallen unter den Höchstsatz von 3,5 Prozent (21.000 Euro). Dazu kommt der Grundbucheintrag, der mit 1,1 Prozent des Grundstückswerts zu Buche schlägt – in diesem Fall also 11.000 Euro. Insgesamt kostet die Übereignung des Hauses den Erbenden also 36.250 Euro an Steuern und Gebühren.

Auch Schenkungen kosten Geld

Wer glaubt, der Abgabe durch eine Schenkung entgehen zu können, der irrt. „Auch eine Schenkung fällt unter die Kategorie der unentgeltlichen Erwerbe“, erklärt Dr. Ranft: „Im Familienbereich ist es grundsätzlich unerheblich, ob man die Liegenschaft schenkt oder sich Gegenleistungen (Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote) zurück behält. Denn in beiden Fällen ist die Bemessungsgrundlage der Grundstückswert. Es gelten also die gleichen steuerlichen Maßstäbe. Sparen kann man so nicht.“

Mit der richtigen Strategie lassen sich bei der Übereignung einer Immobilie – egal ob Erbe oder Schenkung – an Personen aus dem engen familiären Umfeld aber gegebenenfalls dennoch steuerliche Vorteile für den Empfänger ziehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Deckelung oder eine Verteilung der Steuerlast auf mehrere Jahre möglich. Details aber klären Sie im Einzelfall mit einem Experten. „Notare können bei der richtigen Strategie zur Übereignung von Immobilien helfen. Sie bieten zu diesem Zweck eine kostenlose Erstberatung an“, erklärt Dr. Ranft: „Ich kann allen, die sich mit diesem Thema beschäftigen, nur empfehlen, sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn die Voraussetzungen sind von Person zu Person so unterschiedlich, sodass man keine pauschalen Tipps geben kann.“

Paul Schrader hat mit dem Notar seines Vertrauens einen solchen Termin schon vereinbart. Er will sich rechtzeitig informieren und eine Strategie für die Zukunft erarbeiten, die für ihn persönlich am passendsten ist. Ganz im Sinne der Familie.