Grunderwerbsteuer 2016:
Womit Hausbesitzer jetzt rechnen müssen

Für Erwerbsvorgänge ab 1. Jänner 2016 tritt in Österreich die Reform der Grunderwerbsteuer in Kraft. Das sorgt vor allem bei privaten Immobilienbesitzern, die ihr Eigentum übertragen wollen, für Verunsicherung. Wir sagen dir, ob du schnell handeln solltest oder von den Neuerungen profitieren kannst.

Wer darüber nachdenkt, seine Immobilie zu übertragen, sollte noch in diesem Jahr zum Taschenrechner greifen.
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Wer darüber nachdenkt, seine Immobilie zu übertragen, sollte noch in diesem Jahr zum Taschenrechner greifen.

Rudolf Koller* ist ratlos. Eigentlich war er fest entschlossen, sein Einfamilienhäuschen in der Nähe von Graz seinem Sohn noch vor Jahresende zu überschreiben. Denn er war sich sicher, dass die bevorstehende Änderung der Grunderwerbsteuer (GrESt), die zum 1. Jänner 2016 in Kraft tritt, für ihn nachteilig ausfällt. Doch nun behauptet sein Nachbar, dass die Novelle auch Vorteile für ihn hätte. Wie soll Koller nun entscheiden, um eine höhere steuerliche Belastung bei seiner Schenkung zu vermeiden? Mit dieser Frage steht er nicht alleine da.

In ländlichen Gebieten kann es sich lohnen zu warten, bis die Reform in Kraft tritt.

Was ändert sich? 

Prinzipiell gilt in diesem Jahr noch der Einheitswert deiner Immobilie als Basis für die Grunderwerbsteuer (siehe Kasten). Beim Erben und Schenken unter Verwandten fallen in der Regel zwei Prozent vom dreifachen Einheitswert an. Ab dem kommenden Jahr soll sich diese Bemessungsgrundlage ändern. Nicht mehr der Einheitswert, sondern der sogenannte Grundstückswert wird über deine anfallende Grunderwerbsteuer entscheiden. Zudem wird die Steuer künftig entlang einer Staffelung berechnet. 

Die Staffelung beim unentgeltlichen Erwerb ist wie folgt gestaltet: Bei Grundstückswerten bis 250.000 Euro werden 0,5 Prozent Steuern fällig. Zwischen 250.000 und 400.000 Euro sollen es zwei Prozent und über 400.000 Euro schließlich 3,5 Prozent sein (wie auch bei Fällen außerhalb der Familie). 

Künftig orientiert sich die Steuer am Wert des Grundstücks und wird gestaffelt berechnet.

WAS IST DIE GRUNDERWERBSTEUER?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst den Erwerb und die unentgeltliche Übertragung (Erbe, Schenkung) von inländischen Grundstücken. Seit Mitte 2008 sind „Grundstückserwerbe von Todes wegen“ (Erbschaften) und Erwerbe durch Schenkung grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Zum Grundstück gehören Grund und Boden sowie Gebäude, aber auch Pflanzen, Tiere oder Maschinen, sofern diese nicht zu einer Betriebsanlage gehören. Der Steuersatz und die Frage, welcher Wert einem Grundstück zugeschrieben beziehungsweise als Bemessungsgrundlage für die anfallende GrESt herangezogen wird, sind Kern der geplanten Veränderungen im Gesetz. 

Niedrige Bewertung: Gerade in ländlichen Gebieten kann es sich lohnen, mit der Übertragung bis zum nächsten Jahr zu warten.
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Niedrige Bewertung: Gerade in ländlichen Gebieten kann es sich lohnen, mit der Übertragung bis zum nächsten Jahr zu warten.

Herr Koller und die Zahlenspiele

Im Falle von Rudolf Koller stellt sich die Situation folgendermaßen dar: Der Einheitswert seines Häuschens, den die Finanzbehörde festgelegt hat, liegt bei 22.000 Euro. Nach der alten Regelung fällt eine Steuer von 1.320 Euro an (zwei Prozent von 66.000 Euro). Der Grundstückswert des Hauses ist mit 150.000 Euro zwar deutlich höher, dennoch muss er ab 2016 lediglich 0,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen und damit nur 750 Euro. Sein Nachbar hatte tatsächlich recht: Koller kann sich entspannt zurücklehnen und seinen Garten genießen, bevor er im nächsten Jahr in aller Ruhe seinen Sohn mit der frohen Botschaft beglückt, Hausbesitzer zu werden. 

Gerade für Immobilien in ländlichen Gebieten kann es sich also durchaus lohnen, mit der Übertragung zu warten, bis die Steuerreform in Kraft tritt. Anders sieht es mit Grundstücken und Immobilien in teuren Ballungsgebieten aus: Für eine Wohnung in Wien mit einem Grundstückswert von beispielsweise einer Million Euro würden nach dem oben beschriebenen Stufentarif ab dem kommenden Jahr 25.250 Euro Steuern anfallen. Nach der derzeitigen Rechtslage und einem angenommenen Einheitswert von 100.000 Euro fließen lediglich 6.000 Euro an den Fiskus. 

EINHEITSWERT UND GRUNDSTÜCKSWERT

Der Einheitswert soll dem Gesetz nach möglichst den tatsächlichen Wert eines Grundstücks widerspiegeln. Festgesetzt wird er vom Finanzamt im Rahmen standardisierter Verfahren. Er wird für verschiedene Steuerarten (z. B. Vermögenssteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer) und deren Harmonisierung herangezogen. In der Praxis kommt es immer wieder zu erheblichen Unterschieden zwischen dem so ermittelten Einheitswert und dem tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks.

Ganz einfach ist die Ermittlung des Grundstückwertes leider nicht: Er kann je nach Art und Lage, Größe und Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit und Baubeschränkungen stark variieren. In eng bebauten Innenstädten sind Eckgrundstücke beispielsweise oft um ein Vielfaches wertvoller als Reihengrundstücke. Der Grundstückswert kann folgendermaßen errechnet werden: Einerseits kann auf Basis des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes gem. BewG und des Gebäudewertes ein Grundstückswert errechnet, andererseits kann auf Basis eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ein abgeleiteter Wert ermittelt werden. Ein geringerer Wert kann durch das Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden. Genaue Auskunft kann dein Rechtsanwalt oder Notar geben.

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Wien und Co.: In begehrten Ballungsgebieten kann sich die Novelle der Grunderwerbsteuer bei der Veräußerung negativ auswirken.
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Wien und Co.: In begehrten Ballungsgebieten kann sich die Novelle der Grunderwerbsteuer bei der Veräußerung negativ auswirken.

Im Bereich der Landwirtschaft soll weiter der einfache Einheitswert zur Anwendung kommen. Familienbetriebe profitieren sogar von der Reform.
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Im Bereich der Landwirtschaft soll weiter der einfache Einheitswert zur Anwendung kommen. Familienbetriebe profitieren sogar von der Reform.

Das Kleingedruckte zum Schluss

Vorsicht ist geboten, wenn Erben und Beschenkte die frisch in ihren Besitz übergegangene Immobilie direkt verkaufen wollen: Sie zahlen zunächst die anfallende Erwerbsteuer – hinzu kommt dann die Immobilienertragssteuer, die geplant ab 2016 von 25 auf 30 Prozent steigt. Weißt du also bereits jetzt, dass deine Kinder oder die Person, die du beschenken möchtest, das Haus verkaufen wird? Dann ist es in der Regel besser, es selbst zu verkaufen und anschließend das Geld zu vererben beziehungsweise zu verschenken. Deine konkreten Pläne solltest du aber auf jeden Fall mit einem Rechtsanwalt und Notar besprechen.

Im Bereich der Landwirtschaft soll weiter der einfache Einheitswert zur Anwendung kommen. Für Familienbetriebe wird der Freibetrag von 365.000 Euro auf 900.000 Euro angehoben.

Und für den Fall, dass es bei deinem Grundstück um ganz kleine Summen geht: Bis zur Grenze von 1.100 Euro bist du ohnehin von der Grunderwerbsteuer befreit.

* Name geändert

DEN NEUANFANG WAGEN

Beschenkte oder Erben stehen oft vor wegweisenden Entscheidungen. In vielen Fällen soll das elterliche Wohnhaus oder das vertraute Ferienhäuschen an die neuen Bedürfnisse angepasst werden. Sanierungen, Um- und Anbauten oder ähnliche Projekte müssen solide durchgerechnet und finanziert werden. Das MEIN GELDDARLEHEN von Wüstenrot beispielsweise kann nicht nur für Sanierungsmaßnahmen, sondern auch als Ergänzungsfinanzierung für ein bestehendes Darlehen genutzt werden. Die Wüstenrot Berater informieren dich persönlich und über mögliche Förderprogramme.

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